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■事故物件と孤独死


「事故物件」とは、いわゆる”いわくつき物件”のこと。賃貸契約の際には重要事項の説明義務の対象であり、一定期間価格が低くなることも多くなります。


事故物件には、大きく分けて2つの種類があります。
・物理的に問題がある物件(物理的瑕疵):シロアリ被害や雨漏り、床上浸水
・心理的に問題がある物件(心理的瑕疵):人が亡くなっている


特に不動産オーナーの場合は、自分の物件が事故物件に該当しないようにと祈る気持ちも大きいですよね。現実として、孤独死をする人の数は年々増えています。しかし、住人が孤独死した物件でも、必ず事故物件になるというわけではありません。

孤独死=事故物件とは限らない


意外かもしれませんが、住人が孤独死した物件でも、すべてが事故物件に該当するわけではありません。なぜなら、病気や老衰、天災の被害により亡くなった場合は、事件性が認められず、「自然死」として扱われるからです。


しかし、自然死として対応できるのは、とても幸運な場合に限られます。もし、住人が周りから孤立していて、ご遺体の発見が遅れたらどうなるでしょうか。ご遺体の腐敗は時間とともに進み、お部屋の損傷も大きくなってしまいます。こうなると、事故物件扱いになる可能性が高いです。


死後時間が経って発見されるケースの多くは、異臭や害虫の発生を不審に思った近隣住民が、警察に通報して発覚します。この場合、孤独死があったことがご近所に知れ渡ってしまい、次の入居者にも情報が伝わることが予想されます。


入居後の契約解除や、損害賠償等に発展するリスクを避けるため、こういったケースは入居前に告知する大家さんが多いようです。

孤独死現場はどうやって原状回復する?


孤独死が起きた現場でも、正しく清掃し、消臭作業をすることで、次の入居者を迎えることができます。ただし、死後時間が経って発見された現場ほど、清掃は困難を極めます。事故物件に該当するような孤独死現場は、腐敗した遺体が液状化し、床まで染み込んでいることも。汚染された布団や畳、床材を搬出するだけでも一苦労です。このような孤独死現場などの清掃を請け負うのが、当社のような「特殊清掃業者」です。


具体的な作業内容としては、
・汚染された布団やマットレス、カーペット、畳の撤去
・床板の解体、撤去
・フローリングや畳の張替え
・消臭・除菌
・遺品整理
・不用品処分

など、「再び住める状態にする」までの全工程を請け負います。場合によっては、水まわり設備などのリフォームをご提案することもあります。


特殊清掃業者の腕が特に発揮されるのが、「消臭・除菌」です。染み付いた独特な臭いは、通常の消臭剤や換気では取り除くことができません。専門業者は、高性能なオゾン脱臭機を用いることで、臭いの原因から断つことができます。この過程を経ているかどうかで、次の入居者を迎えられるかどうかも変わると思います。

孤独死現場の原状回復にかかる費用


日本少額短期保険協会が発表している「第3回 孤独死現状レポート」によると、損害額は以下の通り。

■残置物処置費用:1,080円~1,782,595円(平均損害額:201,774円)
■原状回復費用:7,560円~4,158,000円(平均損害額:391,541円)


最悪の場合、普通のマンションリフォームと同じくらいの費用がかかってしまいます。入居者の予期せぬ孤独死で、数百万円の原状回復費用が発生することを想定すると、高齢者や男性の一人暮らしに貸し渋るオーナーさんがいるという気持ちも分かります。


孤独死現場の清掃費用や、入居者が入らない期間の家賃を保証してくれる「孤独死保険」も増えており、今後ますます重要性が増しそうです。

管理物件で孤独死が起きた時に備える


不動産オーナーにとっては、管理物件で孤独死が起きないことが一番です。しかし、万一の場合もありますから、いざというときに備えて心構えをしておくことが大切ではないでしょうか。


もし管理物件で孤独死が起きたら、すぐに当社のような特殊清掃業者に依頼し、清掃を始めることをおすすめします。孤独死現場は、時間が経つほど腐敗が進み、清掃費用もかかります。早く片付けに着手することで、物件への被害も食い止めることができるはずです。


備えの一つとして注目を集めているのが、少額短期保険。いざというときの保障を準備することができます。当社は孤独死に対応したオーナー様向けの少額短期保険の代理店になっておりますので、プランの提案をいたします。お気軽にご相談ください!





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