事故物件ってどんな部屋？定義や告知義務について解説します

2024-07-10

遺品整理・特殊清掃のクヨカサービスでございます。
当社は仙台市を中心に宮城県全域、福島県・岩手県・山形県の一部エリアにて遺品整理や特殊清掃のご依頼を承っております。当社に寄せられるご相談のなかには、いわゆる「事故物件」にまつわるものも少なくありません。

事故物件とはもともと不動産業界で使われていた言葉でしたが、テレビ番組やネット上で多く取り上げられるうちに一般にも広く知られるようになりました。事故物件というと死亡者が出たお部屋全般を指すと思われがちですが、実は明確な線引きがあるのをご存知でしょうか。

この記事では令和3年に発表された新ガイドラインをもとに、事故物件の定義や告知義務について解説しています。
参考:国土交通省「人口動態統計」「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

1 事故物件とは
2 事故物件にあたらないケースとは？
3 お部屋での死亡案件は増加傾向

事故物件とは

事故物件について考えるとき重要になるのが、「契約不適合責任」という考え方です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により制度が変わりました。これは売買契約において仲介業者は物件の瑕疵を購入希望者に告知する義務があるというもので、説明を怠るとペナルティが課されます。

しかしどういったケースを告知対象にするかは業者の判断に委ねられており、はっきりした基準がありませんでした。これに一定の方向性を示したのが国土交通省の出した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

このガイドラインにより、判断基準がある程度統一されるようになりました。それでは、どのような物件を「事故物件」と定義するのかみていきたいと思います。

自殺や事故があった物件

事故物件というと、その死因に関わらず死亡者が出たお部屋全般を指すことが大半でした。ガイドラインではこの基準から一歩踏み込んで「自殺や他殺が発生した物件」を事故物件にあたると定義したのです。

お部屋が生活の場である以上、病気や事故などによる不慮の死が起きる可能性は誰にでもあります。このことから自宅階段からの転落や誤嚥事故、入浴中の溺死などの事故が起きた場合でも、告知義務はないと判断されたのです。

特殊清掃や大規模リフォームがあった物件

自然死や家庭内事故など日常生活のなかで起きうる死亡の場合、事故物件と扱わないという判断基準を解説しましたが、例外もあります。

亡くなったあと、一定期間発見されずご遺体が損傷している場合、特殊清掃やリフォームが必要になります。こういったケースは、死因にかかわらず事故物件として扱われるのです。

「前入居者が亡くなった」という事象は受け入れられても、発見が遅れて特殊清掃やリフォームが必要になったといわれると躊躇する人は少なくありません。

こういったケースは告知が必要であると判断され、事故物件として扱われます。

告知が必要であると判断された物件

上で解説したケース以外に、売主や貸主が告知が必要であると判断した物件も事故物件に分類されます。告知が必要な事柄を不動産業界では「心理的瑕疵」と呼んでいます。

心理的瑕疵にはっきりした基準はありませんが、「この部屋を借りたくない・住みたくない」とネガティブな感情を抱く事柄全般を指していると考えれば良いでしょう。

これは事故物件に関わることだけでなく、たとえば反社会的勢力の拠点や一般的に嫌悪されることの多い施設が周辺にある場合も含まれます。これらの事情を仲介業者が意図的に伏せることで入居者が不利益を受けることがないよう、宅地建物取引業法によって心理的瑕疵に相当する事柄を告知する義務が定められているのです。

事故物件にあたらないケースとは？

新ガイドラインでは事故物件に該当する物件について、一定の線引きを示しました。それでは、告知義務の対象にならないケースについてもみてみましょう。
日常生活の中で生じた不慮の死や自然死については、事故物件にならないという見解を解説してきましたが、それ以外にも以下のような事例が提示されています。

・発生から約3年が経過したとき
・隣接住居や共用部分での発生

具体的にいうと、以下のようなケースが当てはまります。

・同じ集合住宅内の別部屋で起きた事件
・集合住宅の別の階の廊下で起きた事件

共用部分のなかでも、生活するうえで使用しないと思われる部分で起きた死亡案件については告知対象外になるということですね。一方でエレベーターやベランダなど、日常的に使用する共用部分で起きた事故や事件には告知が必要です。

告知期間は死亡案件が発生してから約3年間という目安が提示されましたが、こちらにも例外があります。

・入居者や購入希望者から問い合わせがあった場合
・社会的な影響や安全上の理由から、入居者が事情を把握しておくべきと売主・貸主が判断した場合

これらのケースにあてはまる場合は、3年間という期限にかかわらず告知が必要です。

お部屋での死亡案件は増加傾向

これまではお部屋で人が亡くなるとどのようなケースでも事故物件とみなされ、それ以後の入居や売却に支障をきたすケースが多々ありました。

しかし高齢化や単身世帯の増加により、自宅で亡くなる方の人数は年々増えています。人口動態統計によると、自宅で亡くなった方の人数は2000年が133,534人だったのに対し、2022年には約2倍の273,265人になっています。