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「事故物件」というと、どのようなイメージを持つでしょうか。自殺や孤独死などの現場になったと聞くと、心中穏やかでない方も多いのではないでしょうか。加速する高齢化や単身世帯の増加により、誰にも看取られずに亡くなる方は増加傾向にあると考えられています。

この記事では令和3年に発表された新ガイドラインをもとに、事故物件とはどのようなものかを改めて考えてみました。

事故物件の定義はまちまち

誰にも看取られず部屋で亡くなる孤独死が、社会問題として扱われるようになって長く経ちます。事故物件という言葉も広く知られるようになってきたものの、新ガイドライン制定まで事故物件には決まった定義がありませんでした。

入居者だけでなく、不動産オーナーにとっても事故物件は頭の痛い問題です。事故の発生した部屋は家賃を下げても入居者が見つかりにくいだけでなく、近隣への風評被害が広がることもあります。

特に住民の入れ替わりが少ない地方都市では、何年も噂だけが残ってしまい、最終的には建物自体を取り壊さざるを得なかったという事例もありました。

病死や事故死、自殺、他殺など、室内で人が亡くなる要因はさまざまなものが挙げられます。そのうち、どのような条件のものを事故物件と呼ぶかは各業者に委ねられている状態でした。場合によっては同じ物件でも、事故物件と認定するか業者によって判断が異なるケースも珍しくなかったのです。

「心理的瑕疵」とは

事故物件に対して入居者が「この部屋を借りたくない・住みたくない」とネガティブな感情を抱く事柄を「心理的瑕疵」といいます。これは事故物件に関わることだけでなく、たとえば反社会的勢力の拠点や一般的に嫌悪されることの多い施設が周辺にある場合も含まれます。

これらの事情を仲介業者が意図的に伏せることで入居者が不利益を受けることがないよう、宅地建物取引業法によって心理的瑕疵に相当する事柄を告知する義務が定められているのです。

しかし告知義務が定められているとはいえ、告知する範囲や期間に統一した見解はこれまでありませんでした。それに対して基準となるガイドラインが制定されたのは、物件を貸す(売る)側と借りる(買う)側どちらにとっても有益だといえるでしょう。

人の死に関する告知の新ガイドライン

令和3年10月に発表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、実際の裁判例や事例をもとにして事故物件の取り扱いに関して基準を示したものです。

ガイドラインは法律ではないので、法的な拘束力が発揮されるものではありません。しかし「現時点で妥当と考えられる一般的な基準」という現実に即した方向性を提示しています。

このガイドラインが制定された背景には、高齢者の単身世帯が増加しているという事情も関係しています。お部屋で亡くなるリスクが高いとされる、単身高齢者の入居を敬遠する不動産オーナーは少なくありません。新たな判断基準を示すことで、単身高齢者の入居を促すという目的もあります。

自然死や不慮の死は告知対象から除外

新ガイドラインでは過去に生じた人の死について、以下のような場合は告知しなくても良いとしました。

・日常生活の中で生じた不慮の死
・自然死

ガイドラインでは自宅で生じた人の死の約9割が老衰や病死など、いわゆる自然死であることを指摘しています。

自宅の階段からの転落や入浴中の事故、食事中の誤嚥といった日常生活の中で起きた死について、人間が生活している以上は予想できることであり、買主・借主の判断に重大な影響を及ぼす可能性は低いと認めたのです。

エレベーターなど共用部分も告知対象となる

また、ガイドラインでは共用部分や同じ建物の別の部屋で起きた事故についても言及しています。

エレベーターやエントランスなど、日常生活を送るうえで使用する共用部分で起きた事故や事件については、居室と同じく告知対象になります。

一方、同じ建物の別の部屋や共用部分でも日常的に使わない場所については、告知の対象外としました。

特殊清掃が発生した事故については例外

新ガイドラインによって告知対象外となる自然死や不慮の事故による死でも、例外となるのが特殊清掃が必要になったケースです。

特殊清掃が必要になるケースでは、往々にして臭いや害虫などの被害が出やすいものです。借主・買主の心情に対しての影響も大きく、意思決定を左右するものとして告知の対象となっています。

つまり、新ガイドラインにおいての事故物件とは

・自然死や不慮の事故ではない死
・特殊清掃が必要になった死

ということになります。

事故物件であるという告知は、対象となる事故や事件が発覚してからおおむね3年間とされています。ただし、この場合も事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないとしており、臨機応変な対応が求められています。

事故物件へのマイナスイメージを払う取り組みも

事故物件を必要以上に忌避する動きは、単身高齢者が入居するハードルを上げるなどさまざまな影響を及ぼします。ガイドラインの策定により、マイナスイメージを軽減する効果も期待されています。

事故物件を正しく流通させる取り組みの一環として、事故発生時の特殊清掃から事故物件の買取、リノベーション、再販売までを一貫して行う会社も登場し話題を集めました。

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