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少子高齢化や人口減少の影響で総務相では総務省では五年に一度、全国にどのくらいの空き家があるのか調査する「住宅・土地統計調査」というものを行っています。前回の調査は平成30年でしたが、空き家の件数は848万9千戸と過去最多となりました。これは全国の住宅の13.6%を占めている件数です。

将来的にさらに増加の一途を辿るといわれている空き家問題ですが、空き家を放置していると所有者だけでなく周辺住民にもさまざまなデメリットが生じることが考えられます。

参考:総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
国土交通省「空き家等の現状について」

空き家が増えている理由

一般的に空き家とされる物件は、「賃貸や売却用」「別荘などの二次的住宅用」「その他の空き家」に分けられています。今回問題となっているのは、「その他の空き家」です。

国土交通省が行った別の調査によると、空き家となった住宅の取得理由の半数以上が相続によるものでした。また、所有者の約25％が遠隔地(車・電車などで1時間超)に居住しており、1割は車や電車で3時間超～日帰り不可能な場所であると回答しました。

また、空き家にしたままの理由としては、以下のような回答がみられました。

・物置として必要だから……44.9%
・解体費用をかけたくないから……39.9%
・取り壊すと固定資産税が高くなるから……25.8%
・満足できる価格で売れそうにないから……13.4%

相続で取得はしたものの住む人がいなかったり、遠隔地なので荷物の整理が思うようにできないので空き家のまま置いているというケースも多いようです。

日本の人口は急速な減少傾向にあり、それにともない中古住宅の供給過多状態が続いています。特に地方都市では中古住宅の需要が低く、売却できないまま何年も空き家として置いているという状況が伺えました。また、回答でもあったように空き家を取り壊して更地にすると、固定資産税や都市計画税が高くなるというのも空き家が増える理由のひとつになるようです。

更地には「住宅用地の特例」が適用されない

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点で物件を所有している人に対して課税されます。人の住んでいない空き家であっても固定資産税等が課税されることには変わりませんが、物件を維持する所有者の負担軽減措置として「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。

これが適用されると、敷地面積200㎡までの物件にかかる固定資産税は6分の1(都市計画税は3分の1)に減額、敷地面積400㎡までの物件にかかる固定資産税は3分の1(都市計画税は3分の1)に減額されます。

更地の場合はこれらの軽減措置が行われないため、課税額がその分高くなります。更地にするより空き家にしておいたほうが節税になるというのは、このような背景があるのです。

しかし全国で増加し続ける空き家を巡って、さまざまな問題が生じているのも事実です。そこで空き家を適正に管理するための「空き家対策特別措置法」が成立しました。

特定空き家とはどのような家を指すのか

空き家対策特別措置法では、倒壊の恐れや衛生上有害と認められる空き家を「特定空き家」と指定することを定めました。空き家対策特別措置法では空き家の定義として「1年間を通して人が出入りしていないこと」「水道・電気・ガスが使用されていないこと」などを挙げています。特定空き家には、さらに以下のような条件が追加されます。

・倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態
・衛生上有害となるおそれのある状態
・著しく景観を損なっている状態
・放置することが不適切である状態

これらの基準をもとに特定空き家に指定された物件は、自治体による立ち入り調査や住民票や戸籍、固定資産台帳などによる所有者確認、水道等の使用情報請求などが可能になります。自治体が所有者情報を取得しやすくなり、行政指導等を実行しやすくなる効果が期待されているといえるでしょう。

それでは、実際に特定空き家に当てはまる状態とはどのようなものなのでしょうか？

倒壊などの危険がある

ひとが住んでいない家は傷みが早いとよくいわれますが、長年手入れされていない家は外壁や瓦が老朽化して脱落することがあります。基礎にダメージを受けている建物は、普通に建っているように見えても倒壊のリスクが高くなっている状態です。

倒壊などの危険があるか判定するには柱や筋交い、基礎部分にひびや地盤沈下が起きていないか、外壁やバルコニーにひび割れや破損が生じていないかなどが基準になります。

衛生上有害となるおそれがある

衛生上有害となるかどうかを判断する条件は建築物や設備の破損が原因で起きたものと、ごみ等の放置、不法投棄が原因で起きたものの二種類に分けられます。

具体的には、吹き付けたアスベストが破損により露出していたり、浄化槽等から排水や汚水が流出している状態。または、ゴミ等の放置により臭気が発生している状態です。ゴミや汚水等が放置されている状態が続くと、臭気だけでなく害虫・害獣が発生しやすくなります。周辺の環境に悪影響を与える可能性が高くなるため、特定空き家の条件に定められています。

著しく景観を損なっている

景観法に基づき景観計画を策定している場合において、建物の状態が形態意匠等の制限に適合しないものを指します。具体的には屋根や外壁が落書きなどで傷んでいたり、窓ガラスが割れている状態、建物を覆うくらい木が繁っている状態です。ゴミの放置・山積はこちらの項目でも基準として挙げられています。

適切に管理されていない

この項目は今までと重複する部分もありますが、さまざまな事案があてはまります。

立木の腐朽、倒壊、枝折れなどが道路や近隣の敷地にはみ出しているものや、空き家に住み着いた動物やシロアリによる悪臭や排泄物により発生した被害、門扉が壊れたままになっていて不審者の侵入が容易であるなどの状態が挙げられます。

これらの状態を満たしてしまった物件でも、いきなり特定空き家に指定されるわけではありません。指定される前に自治体から改善するように通告されるケースが多いようです。

それでも改善がみられない物件については「特定空き家」に指定され、修繕などの措置を行うように助言、指導、勧告、命令が行われます。特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されなくなるため、課税額が高くなります。

所有者が命令に従わなかった場合、50万円以下の過料が発生したり行政代執行の対象となるケースもあります。

空き家の対処にお困りの方はぜひご相談ください

土地や建物の所有者は、物件を適正に管理する義務を負っています。

特定空き家に指定されても該当事項を改善することで指定を取り消すことが可能ですが、防災や周辺環境への環境を考えると、指定を受ける前に空き家を整理することが大切です。賃貸や売却、活用などさまざまな選択肢について考えてみるのはいかがでしょうか？

クヨカサービスでは空き家整理についても、多数の業務経験を積んでおります。「何から手をつければ良いか分からない」「どのくらいの出費になるか知りたい」などお困りのことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。お客様のご事情や予算に合わせたプランをご提案いたします。

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