遺品整理・特殊清掃のクヨカサービスです。当社は宮城県全域、福島県・岩手県・山形県の一部エリアにて遺品整理や特殊清掃を行っています。

特殊清掃とは、孤独死現場など「通常の清掃やハウスクリーニングでは対応できない場所の清掃を行う、特集な技術」のことを指します。当社にご依頼いただく特殊清掃の多くは、孤独死・孤立死や自殺があった現場や、ゴミ屋敷状態になってしまったお部屋です。

特に賃貸物件の場合は、特殊清掃が必要な状態になると、「事故物件になるのでは？」と心配されるオーナーさんも多いです。が、孤独死が起きたからといって、必ず事故物件になるというものではありません。ここでは、特殊清掃と事故物件の関係についてお話します。

そもそも事故物件とは？

そもそも、「事故物件」とは何かについて最初に説明しておきます。

事故物件とは、一般的に室内で人が亡くなった「いわくつき」の物件のことです。ただし、法律上で事故物件が定義されているわけではないので、不動産会社によって判断が異なります。具体的には、殺人事件や火災による死亡事故などが発生した部屋、自殺や孤独死によって入居者が亡くなった部屋などが該当します。

事故物件には、大きく分けて2つの種類があります。
・物理的に問題がある物件（物理的瑕疵）：シロアリ被害や雨漏り、床上浸水　など
・心理的に問題がある物件（心理的瑕疵）：人が亡くなっている、過去に殺人犯が住んでいた、墓地や病院の跡地に建てられた　など

当社が対応しているのは、「心理的瑕疵」に該当する事故物件です。

事故物件になるとどうなる？

事故物件に該当すると、賃貸契約などを結ぶ際に重要事項の説明義務の対象となります。もし、事故物件であることを知りながら、それを伝えずに（黙って）契約を結ぶと、賠償金の支払いが発生する可能性があります。

とはいえ、事故物件になったらその後永久に告知しなければいけないというわけではなく、事故物件として認定されてから、告知しなければならない期間は、不動産会社ごとに違います。期間で区切っていたり、入居者が何人入ったかで区切ったり、基準は様々です。

事故物件に該当する場合は、物件ページに「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」などと記載されます。

孤独死＝事故物件ではない

人が亡くなった部屋については、心理的瑕疵があるとして事故物件に認定されることが多いですが、部屋で人が亡くなったからとしって、必ず事故物件になるわけではありません。なぜなら、病気や老衰、天災の被害により亡くなった場合は、事件性が認められず、「自然死」として扱われるからです。

ただ、一人暮らし向けの賃貸の場合、亡くなった原因が病気や老衰であっても、ご遺体の発見に時間がかかる可能性があります。普段から周りと付き合いがなかった人の場合は、数週間、数ヶ月経過してから発見されるケースも少なくありません。

ご遺体の発見が遅れると、遺体の腐敗が進み、ひどい異臭や床・壁の損傷、害虫の発生などが見られます。「近所の家から異臭がする」「ハエがたかっている」などの通報があり、発見されることもあるほど。こうなると、事故物件扱いになる可能性が高くなります。近隣の方が警察に通報して孤独死が分かった場合は、近所の方にも孤独死が発生した物件だと知れ渡ってしまうので、次の入居者にも情報が伝わることが想定されます。

このような状況で、もし事故物件であることを告知しなければ、契約解除になったり、損害賠償に発展したりするリスクがあります。

事故物件にもニーズがある

特殊清掃が必要な現場の場合、事故物件として告知義務がある可能性があります。大家さんにとっては、賃料を下げなければならず、入居者が入るかもわからないため、デメリットが大きいと頭を抱えているかもしれません。

しかし、中には「事故物件」だからこそニーズがある場合もあります。
（余談ですが、「事故物件住みます芸人」の松原タニシさんの書籍や映画などで事故物件の認知度も上がり、注目が集まっているようにも感じます）。

なぜなら、事故物件は通常の賃料よりも安く設定されていることが多く、良い物件に安く住めるということで、「住居コストを抑えたい」人に人気だからです。いわゆるいわくつきの物件なので、どこか気持ち悪さを感じる人もいるかと思いますが、その一方で全然気にならない人もいます。そういう人にとっては、事故物件は非常にコストパフォーマンスのよい物件なのです。

もちろん、想定していた賃料よりは安くなってしまうので、大家さんにとってメリットというわけではありませんが、事故物件になったからといって借り手がつかないわけではありません。

しっかりと特殊清掃をして、原状回復を終えることができれば、入居者は見つかります。

事故物件の特殊清掃にはどのくらいの費用がかかる？

事故物件でも、しっかりと特殊清掃＆原状回復を行えば、その後も入居者が見つかり、一定の要件（不動産会社ごとに違います）をクリアすれば、告知義務のない通常物件として借り手を探す事ができるようになります。

ここで気になるのが、事故物件の特殊清掃にはどのくらいの費用がかかるかということ。参考資料として、一般社団法人日本少額短期保険協会が毎年発表している「孤独死レポート」の内容をもとに一般的なケースについて見てみます。

第5回　孤独死レポート（2020年11月発表）
https://www.shougakutanki.jp/general/info/kodokushi/news/report.pdf

通常、事故物件の原状回復には、「残置物撤去」と「原状回復（特殊清掃）」の大きな日本柱があります。

最新の孤独死レポートによれば、

【残置物処理費用】　平均損害額　220,661円　（最大損害額　1,781,595円）
【原状回復費用】　　平均損害額　381,122円　（最大損害額　4,158,000円）

の費用がかかっています。平均で考えると、事故物件の特殊清掃には60万程度の費用が発生している計算になります。

これに加え、次の入居者が決まるまでの期間の家賃も途絶えてしまうので、大家さんにとっては頭の痛い問題です。そこで、最近は火災保険の特約等で「孤独死保険」を提供している保険会社も多く、いざというときに備えている大家さんも多いようです。
（当社にご依頼いただく管理会社の中にも、孤独死保険を利用されている方が増えています）

事故物件を特殊清掃するときのポイント

事故物件の特殊清掃をしなくてはならない状況になったとき、一番のポイントとなるのは「臭い」です。ご遺体の発見が遅れるほど、臭いの程度もひどくなり、それが部屋全体に染み付いてしまいます。通常の清掃ではその臭いまでは取り切れないので、特殊清掃の技術がしっかりしている業者に依頼する必要があります。

事故物件を特殊清掃する際には、
①まず、汚染されている部分（布団やカーペットなど）の運び出し
②家財道具の搬出
③見た目の汚れの清掃
④体液等が染み込んでいる場合、畳や床材の部分解体・撤去
⑤オゾン脱臭機による除菌・消臭
という流れで作業を進めていきます。火災やぼやが発生した場合の事故物件でも、大きな流れは同じです。

見た目だけがきれいになっても、なかなか匂いが消えないというのが事故物件の難しい所。臭いは薄れて感じるかもしれませんが、何も知らない人が入ったら、「変な匂いがする」とそれだけで嫌悪感を抱いてしまいます。オゾン脱臭機などを用いて徹底的に消臭しておくことで、その後の入居者の見つかりやすさにもつながります。

特殊清掃と原状回復については、以下の記事でも詳しく紹介しているので、あわせてご覧ください。

特殊清掃後の原状回復義務とは？賃貸物件で孤独死が起きた場合の対策とポイント

当社には、「事件現場特殊清掃士」という資格を持ったスタッフがいます。これは文字通り、孤独死現場などの清掃について高い知識と技術を持っていることを示しています。しっかりとした業者に依頼して特殊清掃をすることで、事故物件の損害を最小限に抑えることができます。

事故物件の特殊清掃でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。